2020-01-13
為精進我國租賃住宅產業之發展，內政部政務次長花敬群率崔媽媽基金會、21世紀不動產、兆基管理顧問股份有限公司、信基不動產有限公司、大管家房屋管理、大晟資產管理顧問有限公司等6家社會住宅包租代管業者，及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表，自8月19日至23日前往日本進行5天考察，參訪宅都集團、APAMAN PROPERTY及東急集團等3家大型租賃企業，也拜訪國土交通省及當地協會，深入瞭解日本租賃服務制度及經營模式，其中部分業者認為我國包租代管市場具潛力，未來也願意提供相關經驗，協助台灣推動租賃住宅市場。
內政部表示，日本租賃住宅管理產業已發展20餘年，有成熟經營管理流程及經驗，並多具經營規模，這次考察就日本租賃管理制度、產業經營模式、管理人員測驗及訓練、租金指數編製、租賃IT技術及租賃保證機制等面向，與日本產官學界實務交流，進而瞭解日本房東委託專業管理之關鍵重點，以作為我國發展租賃住宅服務業之參考。
內政部提到，這次拜會的國土交通省為日本租賃產業最高主管機關，日本於2012年12月間推動管理業者登錄制度，並建置系統供民眾查詢。而日本在強化契約權利關係方面，也發布「租賃住宅標準委託管理契約書」、「定期租賃住宅標準契約書」、「終身建物賃貸借標準契約書」、「轉租租賃住宅標準契約書」等4項契約書範本，以為雙方簽訂契約之依循。
另日本考量租金市場行情變動資訊是租賃雙方租金協議的重要參考資訊，一般財團法人日本不動產研究所於1996年開始，由不動產估價師以估價方式進行實質租金之估算，編製全國及149個地區之租金指數，並於每年9月1日發布，而其編製、發布及應用等議題，均可為我國精進租金指數制度參考。
內政部也提到，為汲取日本租賃服務業實務管理、經營等經驗，這次考察特別參訪宅都集團、APAMAN PROPERTY及東急集團，3家業者經驗豐富且經營模式各有其優點，業者提到，利用IT技術的輔助，是日本產業經營成功的要素之一，透過此項技術可擴大服務人員之管理件數，大幅降低管理之成本，並藉由租金資訊的大數據分析，有助獲得租賃雙方約定租金的重要資訊。另業者也提到，日本有租賃保證金公司，運用第三方保證機制，降低房客首租時資金壓力，也減少房東無法收取租金風險。
內政部指出，有別於我國在租賃條例立法時，已強制從事租賃服務業須登記且從業人員執業須取得專業證照，日本因租賃產業發展較早，法令並未有強制之規定。這次拜會的公益財團法人日本賃貸住宅管理協會已成立25年，為日本發展租賃管理制度重要的單位。該協會表示，日本租賃管理業之登錄非採強制機制、且未強制從業人員須取得證照，但近年來日本為提升租賃管理服務之水準，目前正推動強制租賃管理業登錄之修法工作，另該協會發展賃貸不動產經營管理士證照，目前約有5萬人取得。
內政部最後強調，這次考察行程讓考察團成員對日本經營租賃住宅市場的法制及實務經驗有進一步的瞭解，對於我國執行租賃住宅政策，落實制度面及產業面發展助益甚鉅。
