2020-05-11
房東跟房客之間的關係維護相當重要，不管身為房東或是房客，都希望彼此之間能和睦相處，租賃關係也才能走得長久。但是，房東與房客因為立場不同，各自堅持的角度與自我權益當然也大不同。大家都不想碰到「惡房東」或「惡房客」，所以到底雙方該如何「好聚好散」，就是相當重要的課題。
在這裡幫大家整理了房東與房客之間最常發生的糾紛，到底該如何避免：
1.租約到期卻沒換約，口頭約有保障嗎？
租約到期若懶得換約，依《民法》第451條，定期租賃契約可能變成「不定期租約」，屆時房客或房東任一方想終止租約，只要依法先期通知就可隨時進行，但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。想避免上述情形，可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅，承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。
2️.租約到期不想繼續出租，但房客不願搬離怎麼辦？
若當初房客有繳交押金且尚未扣光，房東可用於抵扣房客積欠的租金，若押金已被扣光，依照《民法》第440條，總積欠租金必須超過2個月租金總額，房東才可寄存證信函，請求終止租約，並要求房客搬離。
3.️屋況被破壞或未恢復原狀，押金如何扣才合理？
在屋況遭破壞部分，雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價，可比照政府採購辦法，找三家相關廠商報價。另外，修繕後仍須保留付款證明，只要符合比例原則，即使到法院也能站得住腳。
4.點交房屋時發現居住人數超出約定，可要求賠償？
有關居住人數控管，專家直言，這問題房東很難舉證，尤其雅房無獨立電表、水表，更難查明。即使是獨立套房，除非租金包水包電，才會因租客增加對房東造成實質上損害。而且當初租賃上若無特別註明，也無法向對方多收費用。
5️.房客積欠租金且搬走後避不見面，該怎麼辦？
可先要回房子，其次要回房客積欠的租金；經訴訟法律程序後，房東可向法院申請「債權憑證」，調出承租方的工作勞健保紀綠，再向法院申請查封薪水，前提是承租方須有工作且有投保勞健保。專家提醒房東，千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體，或私自闖入房子，否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。
1. 人
簽約前最好請對方出示權狀證明為房子的所有權人，若為二房東、代理人或是仲介，也要請他出示房東授權的同意書，以免權益受損。
2.️事
每月租金、水電及網路費用、租賃期限、押金總額、簽約日及起租日期間的費用計算等，是基本租賃合約內容。其中特別注意，租期內房東突然要收回、房客無法繼續租屋等違約情事發生時，處置作法最好增加註記。
3.物
屋況如漏水、壁癌，現有的家具設備及其使用狀況和破損處，簽約當日最好拍照存證，保護自己日後退租時，不會被房東無故要求抵扣押金付修繕費用。此外，房東承諾新增的設備等，都必須註明清楚在契約當中，來保障自己的權益。
4.️錢
除了租金之外，租屋後衍生的修繕費用誰付、是否可以報稅、房客報稅造成租金轉嫁等問題，如果沒在簽約前釐清註記，往往容易在日後形成糾紛。一般而言，房屋需要修繕，都是找房東處理，租客也要盡可能在第一時間通知房東，避免損害擴大；但有些不肖房東會在契約上規定讓房客自行負責，須格外小心。
若是碰上房東擺爛，記得將「通知」、「催告」的 Email、手機訊息留存舉證，接著寄存證信函，請房東處理，若房東仍未有動作，先將有瑕疵或損壞的部分拍照存證，找人修繕，事後再憑收據請房東支付，或從租金扣除，如此一來才更有保障。
