2020-04-27
《房東履行報稅義務 “租賃為王”時代來臨》
專訪 新竹市租賃住宅服務公會理事長 曾建樺
一轉眼，社會住宅政策已經推動快兩年了，全台各縣市執行的成效陸續浮現，該成果往往因為各縣市所有權人及房客的狀況及心態有所差異，執行痛點不同，各有優勢與難處。有別於六都，新竹市的狀況是截然不同的。
新竹市租賃住宅服務公會理事長曾建樺表示，新竹市基本上是個低調的”富都”，許多擁有房產的民眾，口袋都是很深的，像新竹市的關新里，就是全台灣人均所得最高、最富有的里，還勝過台北市的大安區跟信義區的里，由此可知，要誘導新竹市屋主加入社會住宅政策，其難度更甚六都。
曾理事長說，房東若是看不上社宅補貼的金額，就很難宣導加入，再加上不少多戶屋主的持有稅(房屋稅及地價稅)，都已經透過一些方法申請了自用稅率，誘因又少了一條；相反地，屋主反而普遍擔心，在加入社宅政策之後，其他未報稅的出租不動產會被追稅，像是擁有多戶出租的房東，深怕其中一戶加入社宅之後，其他戶會被挖出來溯及既往，要補繳一大筆稅金，簡單來說，風險考量就是四個字：得不償失。新竹市民風保守，在這個觀念上要花時間去說服。
新竹市一般屋主房東之所以猶豫不前，遲遲不願參與社宅政策，新竹市政府的宣導量能可能也是因素之一，理事長表示，根據第一線的瞭解，10位房東之中，約莫有9位不甚清楚社會住宅政策內容，不少房東都是透過業者告知才知曉有這項政策，再加上租屋者又少，因此新竹市住宅租賃市場相對顯得冷清。
其他六都都是房客多房東少，供不應求；新竹市不一樣，是房東少房客也少，主要是因為整體就業已經很飽和，竹科園區新增的就業需求不多，租屋需求呈現下降趨勢，房客原本並不多，再加上工程師的平均薪資大多高於43,358元，根本沒有資格承租社宅，也許就是因為潛在量能不高，新竹市政府的宣傳力道才會較緩。
曾理事長表示，真的很希望新竹市政府能多加關注社會住宅推動業務，即便租屋市場不若六都旺盛，但是市內仍存有社會住宅的需求。新竹市租賃住宅公會目前會員數12家，但市內大大小小有提供租賃業務的業者大約有30家(不含竹北市)，還有倍數成長空間。 雖說如此，年輕得曾理事長對於新竹市住宅租賃市場前景是十分看好的，他樂觀地認為，目前保守的房東反而是最有潛力的族群，
雖然政府的補貼比例有限，大約在10%-20%之間；但是包租代管的形式，對於一些相對年長的房東，還是具有吸引力的，藉由代管省去一些繁瑣雜事的勞力，日後民間與政府的推動，建議可已先針對老房東，協助管理收租等瑣事，取得信任之後，房東把房子拿出來做社宅的意願，應該會提升很多。
與其他六都最大不同的是，新竹市是超級網路化的都市，房客普遍都是年輕族群，行動前必定會先上網查詢業者形象及口碑，對租賃業者的”品牌形象”十分重視，一定是口碑好、糾紛少的業者，才會獲的房客青睞；房東也是一樣，即便不見得天天上網，但會夾雜一些口碑打聽，評估這家業者在在地做了多久。像大管家房屋管理已經在地深耕了18年，前前後後服務過的客戶早就超過10萬戶，有口皆碑的行銷，就比較容易打入新竹在地客戶。
尤其在今年6月27日之後，包租代管的兩年緩衝期即將到期，必須取得證照才能執行包租代管業務，屆時合法業者的價值就更加被突顯出來，對新竹市的房東及房客來說，更會傾向向提供服務的合法業者靠攏。曾理事長預估，今年年底前，新竹市會員數應該會倍數成長，衝到30家。
曾理事長還身兼全聯會國際主委一職，他表示，2018年8月19日內政部花敬群次長率領的「日本租賃住宅服務制度考察」，拜訪國土交通省土地之建設產業局及住宅局、公益財團法人日本賃貸住宅管理協會、一般財團法人日本不動產研究所；隔年2019年11月11日再由租賃住宅全國聯合會鄭俊杰理事長率領理監事團隊與日本最大日本賃貸住宅管理協會締結接妹會，汲取日本30餘年的經驗。
在這兩次的訪日後，日本租賃服務多元且全面，具有規模經濟效益，透過居家警報器、監視器、系統與APP等IT技術，管理逐年增加的龐大戶數，同時並可降低管理成本。建置大數據分析，獲取租金資訊及周邊可延伸的商品，更運用第三方保證機制，保障房東房客雙方權益，這些都是很值得學習的寶貴制度。曾主委也表示，未來也將陸續安排至韓國、新加玻、歐美…等先進國家來借鏡參考，他們在租賃市場上的成功經驗，強化我國租賃市場的制度及服務。
曾理事長最後表示，他對於新竹市租賃住宅的發展前景十分有信心，租賃業的新崛起，已經造成房地產業生態的大洗牌，未來誰能掌握包租代管、誰就能掌握房地產。只要政府能循序漸進導入房東核實納稅，解除這道關卡之後，住宅租賃業將會很快提升到另一個新境界，不久的將來，租賃為王的時代即將來臨。
資料來源：【網路地產王/綜合報導】 https://reurl.cc/WdRqq9
